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为什么说,二手房比新房更能反映市场

2018-03-12 点击 评论

24日起,国家统计局的数据出炉,南京房价再度下跌:南京新建商品住宅价格环比下跌0.3%,同比下跌2%。二手房统计数据方面,1月南京环比12月下跌0.4%,同比下降2.4%。

自从开启调控,南京房价在数据上不是跌就是平,数据上少有上涨。其中,新房、二手房各自反映了不同的市场环境。

很多时候我们都会陷入这样的逻辑:认为房子和大多数商品一样,都是消耗品,随着放置的时间越长,折旧率越高:受到自身的材质,外观的影响,即用的时间越久,外观可能变旧,户型可能会过时,以上等等因素都是导致二手房价格随着时间越久价格越来越低的原因。

大部分的商品房并不是古董建筑,并非越老越值钱。既然是商品就必须由供求关系来指导其价格。供应大需求少,价格低;供应少需求大,价格高。逻辑关系非常清晰。

但事实上是,包括南京在内的许多热点城市的二手房价都超过新房。之所以出现价格倒挂现象,是因为人们越来越不在乎房屋的外观和户型,而是把注意力放在另外2个方面:价格管制和流通角度。

壹 | 价格管制

南京的整体房产调控是全方位的,严丝合缝,条分缕析,各式组合拳层出不穷。就一手房而言,“公证摇号+限价房”配合的同时,延缓预售证的速度。

为什么出限价令?一是直接限制房企涨价,二是针对均价较高的楼盘,放慢预售证的审批速度。因为房地产市场的实际成交决定价格,包括二手房市场与新房市场,那么,通过对新房市场的售价进行管控,比周边二手房低,就相当于摁住了房价龙头,不让形成高价传导。

没办法,房价涨得太厉害,只能临时管制。但行政管制可以让新房价格低于市场真实价格,二手房卖什么价,却是由每个房东决定的。所以,在这个特殊节点,二手房的价格更能够真实地反映一个城市的房价水准。

“有便宜,赶快抢”——这是当前限价模式下新盘的扭曲定价写照。整体调控时代,新房、二手房价格倒挂,买到就赚到。因为存在价差、“福利”、“套利”,所以各城市上演抢新房大战。对于普通买房者,这已经是限价情况下的最好局面,尽管中签概率低,但权贵、土豪和大众一视同仁。

贰 | 流通角度

房产暗含着复杂的商品权属,具有商品和金融双重属性、兼备消费和投资功能。

消费需求自然是指刚需和改善的居住要求,来自于移民人口的迁入、子女独立生活的家庭人口分裂、以及住宅变大变新的诉求。人口流动和收入增长循序渐进,消费需求稳定有序。限售与否与它无关。大牛市前那些年,楼市成交量一直很安静。

但投资需求完全不同,发自于房价上涨和资产保值增值的预期。货币宽松之水势如雨下,投资的涓涓细流被政策堤坝围堵。但水坝之上,终有一日汇成滚滚洪流,万马奔腾倾巢而出。因为2015年这场轰轰烈烈的大牛市,彻底唤醒人们对房产的投资价值认知,改变了买房人的预期,预期驱动了购买,带动价格上涨后又强化预期,形成了正反馈的自我循环。

但与前几轮楼市调控不同的是,在限价、限贷、限购之外,限售成为此轮楼市调控的新方向。自3月份厦门首次出现限售,截至目前,全国已有逾50个城市跟进这一政策。忽然间,限售锁死了流动性,精准打击投资需求。加上去年以来信贷层面的极其不友好,釜底抽薪,如果是“通过负债扩大资产包”的房产投资者,将感觉到目前越来越浓重的窒息感。

尽管同样限售三年,但由于新房多是期房,加上交房前的等待期,实际限售时间可能会达到5年以上,对近几年内有换房打算的家庭来说,在这期间需要支付更久的现金流和甚至租房成本,而许多准现房,尽管短期内可以交房,但短时间内交易所隐含的更高昂的税费成本,同样是一笔不小的数字。而二手房不仅交易周期短,限售时间相对短,税费也更有优势,更能体现相同区位内的购房的真实成本。


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